Business plan — gestione appartamenti per conto terzi
Val di Fassa, settembre 2026. Partita IVA in regime forfettario, commissione 15–20% sul lordo prenotazioni, percorso parallelo di amministratore condominiale.
Il benchmark: quanto vali davvero oggi
Il tuo netto in busta (1.850 € × 14) nasconde il costo reale che AMA sostiene per averti. Il numero da battere non è il netto: è il costo azienda.
Dal netto al costo azienda
Valori annui. Il buono benzina è un benefit non in busta; TFR e contributi datore li paga AMA, non li vedi.
Proiezione del reddito da P.IVA
Due scenari separati: realistico (commissione 20%, lordo medio 38.000 €) e pessimistico (15%, lordo medio 32.000 €). Entrambi con regime startup al 5% e INPS ridotta al 24%.
Netto mensile da P.IVA
La linea tratteggiata è il tuo netto attuale spalmato su 12 mesi (2.258 €/mese).
Con part-time AMA (30h) in parallelo
Part-time AMA ≈ 1.620 €/mese, sommato al netto P.IVA. È la rete di sicurezza.
Quando si verifica: clienti già attivi su piattaforme con recensioni, offerta "pacchetto" (amministrazione + affitti) che giustifica il 20%, passaparola che porta immobili da 4 persone.
Richiede: vendita del valore (non del prezzo) e clienti già "caldi".
Traiettoria: 4 → 6 → 8 appartamenti. Superi il netto da dipendente al 2° anno.
Scenario B — pessimistico (15%)
Commissione al ribasso, appartamenti piccoli, ramp-up lento.
Quando si verifica: concorrenza che spinge al ribasso, parti da appartamenti piccoli senza storico recensioni, il pacchetto non decolla subito.
Richiede: pazienza — più tempo a costruire reputazione.
Traiettoria: 3 → 5 → 7 appartamenti. Il breakeven arriva solo a 8 appartamenti pieni.
Il 20% non è scontato, si guadagna: lo ottieni portando un pacchetto che i concorrenti non hanno e dimostrando con referenze che fai rendere di più l'appartamento. Se parti con la gestione base e prezzi da competizione, atterri sul 15%.
Quando mollare AMA
Il licenziamento non è una data, è una condizione. Quattro trigger da rispettare prima di lasciare il lavoro.
1. Netto P.IVA stabile sopra 2.200 €/mese per 6 mesi — non un picco di alta stagione, una media reale.
2. Riserva di cassa di 3-4 mesi — per assorbire la stagionalità (aprile e novembre sono vuoti).
3. Portafoglio stagionalmente coperto — clienti che rendono anche in spalla e bassa stagione, non solo inverno.
4. Reddito anti-ciclico attivo — l'amministrazione condominiale è il candidato naturale: 3-5 condomini = base che non dipende dagli affitti brevi.
Quando scatta il trigger
Secondo lo scenario
Scenario
Anno
A (20%)
Anno 2-3
B (15%)
Anno 3-4
La regola d'oro: non dimetterti finché il part-time AMA non è diventato un vincolo. Se stai rifiutando appartamenti perché non hai più ore per i clienti che ti cercano, è il segnale che è ora di mollare — non prima.
Quanti appartamenti servono
Resa netta per singolo appartamento
Commissione annua sul lordo, al netto di imposta sostitutiva e INPS.
Breakeven per 2.200 €/mese netti
Appartamenti necessari a pieno regime
Scenario
Appartamenti
Realistico (20%, lordo 38k)
6
Pessimistico (15%, lordo 32k)
8
Previdenza: PAC invece di fondo pensione
Da dipendente, INPS + TFR valgono ~14.000 €/anno in un sistema a rendimento quasi nullo. Da P.IVA versi ~7.900 € all'INPS e la differenza (~500 €/mese) puoi investirla tu.
Capitale finale del tuo PAC
Interesse composto su 30 anni. Regola l'investimento mensile e il grafico si ricalcola in tempo reale.
Per coprire il gap pensionistico che perdi passando a P.IVA (~9.250 €/anno) bastano ~135 €/mese investiti al 7%. Versandone 300–500 €/mese superi ampiamente qualsiasi pensione INPS.
Costi di avvio
Composizione (una tantum)
Il sito web è a costo zero in euro: solo le tue ore.
Dettaglio costi
Totale ~3.100–5.500 €
Voce
Costo
Corso ANACI Trento (1.000 + IVA)
1.220 €
Avvocato — contratto mandato
800–1.500 €
Avvocato — T&C ospiti
400–800 €
Apertura P.IVA + setup (zio)
150–300 €
RC professionale (1° anno)
150–400 €
PMS software (1° anno)
300–600 €
Sito web
0 €
Acquisizione clienti: due strade a confronto
Per i primi clienti hai due opzioni. Le analizzo entrambe: la seconda è qui solo per valutazione, perché è illegale e non la faremo.
Prova gratuita vs pagamento in nero
Il nero è evasione fiscale: il confronto serve a capire perché non conviene.
Dimensione
Prova gratuita (legale)
Nero (illegale)
Legalità
Legale
Evasione (reato penale se > 50.000 € evasi)
Protezione contrattuale
Contratto esigibile
Nessuna leva se non paga
Storico / credibilità
Fatture, reddito dichiarato
Nessuno storico
Clienti seri
Ti prendono sul serio
Clientela che vuole lo sconto per sempre
Amministratore condominiale
Onorabilità intatta
Incompatibile
Rischio
Nullo
Sanzioni 120-240% + penale
La prova gratuita costa ~3.600-5.700 € in commissioni regalate su 3 appartamenti per 3 mesi, ma produce referenze reali. In un mercato di passaparola come la Val di Fassa valgono più di qualsiasi pubblicità.
Rischi e variabili
Rendimento 15% del PAC non sostenibile — usa il 7% per la pianificazione.
Ramp-up primo anno — appartamenti senza storico recensioni partono lenti (lo scenario B lo modella col 70%).
Commissione al 15% — se il mercato si assesta lì, breakeven a 8 appartamenti. Il pacchetto "amministrazione + affitti" può giustificare il 20%.
Nessuna clausola di non concorrenza in AMA — sei libero, ma rispetta l'obbligo di fedeltà (art. 2105 c.c.) lavorando fuori orario.
Stagionalità — commissioni concentrate estate/inverno. Gestisci la cassa su base annua.
NASpI e TFR — dimettendoti perdi NASpI; incassi il TFR come prima riserva.
Verdetto
Aprire P.IVA?Sì, percorso graduale
Dimettersi ora?No — anno 1 ≈ 464–1.450 €/mese
StrategiaPart-time AMA 30h + P.IVA
BenchmarkBattere ~46.000 €/anno costo azienda
Appartamenti target6 (20%) / 8 (15%)
PrevidenzaPAC 300–500 €/mese
Corso amministratoreSì, TN 1.220 €, dicembre
Avvocato contrattiSì, ~1.200–2.300 €
Prossimi passi
Iscriviti al corso ANACI Trento (0461 880 416) — dicembre, 1.220 €.
Parla con tuo zio commercialista — ATECO esatto e calcolo contributivo con esonero INPS da dipendente.
Contatta un avvocato per contratto di mandato + T&C ospiti (target 1.200–2.300 €).
Apri un PAC e imposta un versamento automatico di 300–500 €/mese.
Sonda 2–3 proprietari con proposta prova-gratuita + commissione 15–20% post-prova.